Kira artışı

Yasalara uyumlu kira artışları

Kira nasıl artırılır ?

1.) Kira mukavelesinde belirlenen kira artışı
        a.) Staffelmiete
        b.) Indexmiete

2.) Çevre kiralara denkleştirme amaçlı yapılan kira artışları /
      Mietanpassung nach der ortsübliche Vergleichsmiete


3.) Modernizasyondan dolayı yapılan kira artışı

4.) Kira artışından dolayı kiracının çıkış verme hakkı



1 a.) Kira mukavelsine bağımlı kira artışları. (Staffelmiete)

Kira mukavelesinde, kiracının bilgisi ve kabulü ışığında, kira artışları (BGB § 557a ) yasasına bağımlı kalınarak belirlenebilir. Kira artış miktarları ve süreleri aşağıdaki örnekte görüldüğü gibi mutlaka kira sözleşmesinde yazılı olarak belirtilmelidir. Burada dikkat edilmesi gereken husus, her kira artışı arasında en az bir yıllık süre olması ve artırılan kira miktarında aşırılığa gidilmemesi. Bu tür bir anlaşmayla birlikte kiracının çıkış verme hakkıda en fazla 4 yıl olmak üzre sınırlandırılabilir. Kiracı bu durumda en erken 4 yıl bittikten sonra çıkış verebilir.

Örnek :

Staffelmietvereinbarung

Die monatliche Miete beträgt 300,00 € und erhöht sich wie folgt:

Ab dem 01.01.2010 erhöht sich der mtl. Mietzins um 20,00 € auf 320,00 €
Ab dem 01.01.2011 erhöht sich der mtl. Mietzins um 20,00 € auf 340,00 €
Ab dem 01.01.2012 erhöht sich der mtl. Mietzins um 20,00 € auf 360,00 €

Bu tür kira artırımına gidildiği takdirde modernizasyon yada kirayı çevre kiralara denkleştirmeye bağımlı olarak kira artırma hakkı kaybolur (BGB § 557a abs. 2).

b.) Kira mukavelsine bağımlı kira artışları. (İndexmiete)

Kira mukavelesinde, kiracının bilgisi ve kabulü ışığında, kira artışları (BGB § 557b ) yasasına bağımlı kalınarak belirlenebilir. Burada Federal İstatistik Ofisi tarafından belirlenen kira oranları baz alınır. Bu oranlar çercevesinde kira artırılabilir. Bu seçenektede kira artışı ancak bir yıl ara ile yapılabilir. Bu süre binada yapılan modernizasyon yada yangidermasraflarını denkleştirmek amaçlı yapılan kira artırımlarını içermez. Bir başka deyimle, İndexmieteye dayalı yapılan kira artırma sözleşmesi, modernizasyon sebebiyle yapılacak kira artırımını geçersiz kılmaz, ancak çevre kiralara denkleştirme amaçlı artışları geçersiz kılar (BGB § 557 b abs. 2 ).
Kira artışı kiracıya yazılı olarak gönderildıkten iki ay sonrası için geçerlidir. Yani yeni kira ikinci ayın başlamasıya birlikte başlar. Kiracıya gönderilen yazı artışın sebeplerini ve Federal İstatistik Ofisi tarafından belirlenen oranları içermek zorundadır (BGB § 557 b abs. 3).

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2.) Çevre kiralara denkleştirme amaçlı yapılan kira artışları

Çevre kiralara denkleştirme amaçlı yapılan kira artışları, kiranın son 15 ay içerisinde aynı oranda kalmış olması şartını gerektirmektedir. Bu süre binada yapılan modernizasyon yada yangidermasraflarını denkleştirmek amaçlı yapılan kira artırımlarını içermez (BGB § 558 abs. 1).

Burada baz alınması gereken miktar, belediyelerce yürürlüğe konan (Mietspiegel) yani kira ölçüm tabloları, aynı zamanda kira denkleştirmesi yapılacak binaların konum, büyüklük, konfor, kullanım v.s. bakımından aşağı yukarı aynı olmasına bağımlıdır. Aynı zamanda bağımsız çalışan Ekspertizlerce belirlenen oranlarda baz olarak alınabilir.. ( BGB § 558 abs. 2, § 558a abs. 2 ).

Bu tür kira artırımında dikkat edilmesi gereken ayrı bir husus ise, 3 yıl içerisinde yapılan toplam kira artırımının % 20 yi geçmemesidir. Burada binada modernizasyon yada yangidermasraflarını denkleştirmek amaçlı yapılan kira artırımları dikkate alınmaz (BGB § 558 abs. 3).

Devlet tarafından sosyal amaçlı, geliri düşük ve çok çocuklu ailelerin oturması için düşük faizle kredilendirilerek yaptırılan binalarda durum farklıdır (Sozialwohnungen ) (BGB § 558 abs. 4).

Kira artışı kiracıya yazılı olarak gönderildıkten iki ay sonrası için geçerlidir. Yani yeni kira ikinci ayın başlamasıya birlikte başlar. Kiracıya gönderilen yazı artışın sebeplerini teferruatlı olarak içermek zorundadır ( BGB § 558b abs. 1).

Kiracı kira artışı için gelen mektuba iki ay içerisinde cevap vermek zorundadır. Ya kira artışını kabul eder yada reddedebilir. Cevap vermediği takdirde evsahibi kiracıya karşı, artırılan kiranın kabulü için dava açabilir. Evsahibi burada kiracının itiraz hakkını bekledikten sonra 3 ay içerisinde davayı açmak zorundadır .
Kira artırımı için gerekli sebepler kiracıya daha önceden evsahibi tarafından yazılı olarak bildirilmemiş ise, dava esnasında bu eksiklik giderilebilir. Fakat o takdirde kiracı için tekrar 2 aylık bir itiraz hakkı doğar ( BGB § 558b abs. 2, 3).

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3.) Modernizasyondan dolayı yapılan kira artırımı

Binada yapılan modernizasyon çalışmaları şayet binanın kalitesini artırıcı, enerji ve su kullanımını düşürücü, yan gider masraflarını olumlu yönde etkileyici ise ve evsahibin görevlerini aksatması sebebiyle değilse, bundan dolayı kira artırımına gidilebilir. Modernizasyon için harcanan paranın % 11’ i senelik artış olarak aşağıdaki örnekte görüldğü gibi, kiracılara eşit miktarda yansıtılabilir (BGB § 559 abs. 1,2).

Örnek :

Harcanan toplam para miktarı          15.000,00 €
15.000,00 € nun % 11’ i                    1.650,00 €
Aylık kira artırımı                                 137,50 €

Toplam harcanan para miktarı :

Burada toplam harcanan miktarın bir kısmı kiracılar yada devlet tarafından hibe olarak evsahibine ödenmiş ise, bu miktar toplam harcanan paradan düşülerek geriye kalan miktarın % 11’ i kira artışı olarak kiracılara yansıtılmalıdır. Burada esas olan ev sahibinin cebinden çıkan paradır (BGB § 559a abs. 1).

Şayet modernizasyon için düşük faizli kredilerden faydalanıldıysa, o halde modernizasyonun bittiği gün itibari ile piyasadaki aktuel faiz oranları tesbit edilerek, alınmış kredi için ödenen faiz miktarı arasındaki farkı tesbit edip, bunu da asıl harcanan toplam miktardan düşmek gerekmektedir (BGB § 559a abs. 2).

Örnek :

Yapılan toplam masraf                 15.000,00 €
Devletten alınan hibe                   - 2.000,00 €
Düşük faizden dolayı kar                - 200,00 €
Yansıtılabilir toplam masraf          12.300,00 €
12.300 € nun % 11’ i                     1.353,00 €
Aylık kira artırımı                             112,75 €

Esasen her daire için harcanan ödeneğin % 11’ nin o daireye kira artışı olarak yansıtılması gerekmektedir. Eğer bunu hesaplamak mümkün değilse, o halde dairelere eşit miktarda dağılım yapılır (BGB § 559a abs. 4).

Kira artışı kiracıya yazılı olarak gönderildıkten 3 ay sonrası için geçerlidir. Yani yeni kira üçüncü ayın başlamasıya birlikte başlar. Kiracıya gönderilen yazı artışın sebeplerini ve yapılacak masrafları ayrıntılı olarak içermek zorundadır. Kiracı modernizasyon çalışmaları hakkında bilgilendirilmemiş ise veya kiracıya deklare edilen miktar gerçek oluşan miktardan % 10 daha az ise bu süre 6 ay daha uzar (BGB § 559b abs. 1,2).

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4.) Modernizasyon yada çevre kiralara denkleştirme amaçlı yapılan kira artışlarından kiracı için sıra dışı çıkış verme hakkı doğar. Bu gibi durumlardan evsahibinden gelen bildiriden sonra iki aylık bir zaman içerisinde kiracı çıkış verebilir. Böylelikle kira artışı devreye girmeden önce kiracı cıkmış olur (BGB § 561 abs. 1).





--------------- § YASALAR (BGB) § -----------------




§ 557

Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz.

(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien eine Erhöhung der Miete vereinbaren.

(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Vertragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als Indexmiete nach § 557b vereinbaren.

(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den Umständen ergibt.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


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§ 557 a

Staffelmiete.

(1) Die Miete kann für bestimmte Zeiträume in unterschiedlicher Höhe schriftlich vereinbart werden; in der Vereinbarung ist die jeweilige Miete oder die jeweilige Erhöhung in einem Geldbetrag auszuweisen (Staffelmiete).

(2) Die Miete muss jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Während der Laufzeit einer Staffelmiete ist eine Erhöhung nach den §§ 558 bis 559b ausgeschlossen.

(3) Das Kündigungsrecht des Mieters kann für höchstens vier Jahre seit Abschluss der Staffelmietvereinbarung ausgeschlossen werden. Die Kündigung ist frühestens zum Ablauf dieses Zeitraums zulässig.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


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§ 557 b

Indexmiete.

(1) Die Vertragsparteien können schriftlich vereinbaren, dass die Miete durch den vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisindex für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte in Deutschland bestimmt wird (Indexmiete).

(2) Während der Geltung einer Indexmiete muss die Miete, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, jeweils mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Eine Erhöhung nach § 559 kann nur verlangt werden, soweit der Vermieter bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt hat, die er nicht zu vertreten hat. Eine Erhöhung nach § 558 ist ausgeschlossen.

(3) Eine Änderung der Miete nach Absatz 1 muss durch Erklärung in Textform geltend gemacht werden. Dabei sind die eingetretene Änderung des Preisindexes sowie die jeweilige Miete oder die Erhöhung in einem Geldbetrag anzugeben. Die geänderte Miete ist mit Beginn des übernächsten Monats nach dem Zugang der Erklärung zu entrichten.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


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§ 558

Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete.

(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhöhung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.

(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage in den letzten vier Jahren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560 abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage festgelegt worden ist.

(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete innerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den §§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20 vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze).

(4) Die Kappungsgrenze gilt nicht,

1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Ausgleichszahlung nach den Vorschriften über den Abbau der Fehlsubventionierung im Wohnungswesen wegen des Wegfalls der öffentlichen Bindung erloschen ist und

2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu entrichtenden Ausgleichszahlung nicht übersteigt.
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend, wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung einer Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu ergangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.

(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Drittmittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des § 559a Abs. 1 mit 11 vom Hundert des Zuschusses.

(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


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§ 558 a

Form und Begründung der Mieterhöhung.

(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.

(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genommen werden auf

1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank (§ 558e),
3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleichbare Wohnungen; hierbei genügt die Benennung von drei Wohnungen.

(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1), bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 eingehalten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel nach Absatz 2 stützt.

(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeitpunkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt, kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3 oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspiegel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwendet werden.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


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§ 558 b

Zustimmung zur Mieterhöhung.

(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhöhungsverlangens.

(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zugang des Verlangens zustimmt, kann der Vermieter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben werden.

(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausgegangen, das den Anforderungen des § 558a nicht entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlangens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu.

(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


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§ 559

Mieterhöhung bei Modernisierung.

(1) Hat der Vermieter bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken (Modernisierung), oder hat er andere bauliche Maßnahmen auf Grund von Umständen durchgeführt, die er nicht zu vertreten hat, so kann er die jährliche Miete um 11 vom Hundert der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen.

(2) Sind die baulichen Maßnahmen für mehrere Wohnungen durchgeführt worden, so sind die Kosten angemessen auf die einzelnen Wohnungen aufzuteilen.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


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§ 559 a

Anrechnung von Drittmitteln.

(1) Kosten, die vom Mieter oder für diesen von einem Dritten übernommen oder die mit Zuschüssen aus öffentlichen Haushalten gedeckt werden, gehören nicht zu den aufgewendeten Kosten im Sinne des § 559.

(2) Werden die Kosten für die baulichen Maßnahmen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach § 559 um den Jahresbetrag der Zinsermäßigung. Dieser wird errechnet aus dem Unterschied zwischen dem ermäßigten Zinssatz und dem marktüblichen Zinssatz für den Ursprungsbetrag des Darlehens. Maßgebend ist der marktübliche Zinssatz für erstrangige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahmen. Werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens.

(3) Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die baulichen Maßnahmen stehen einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich. Mittel der Finanzierungsinstitute des Bundes oder eines Landes gelten als Mittel aus öffentlichen Haushalten.

(4) Kann nicht festgestellt werden, in welcher Höhe Zuschüsse oder Darlehen für die einzelnen Wohnungen gewährt worden sind, so sind sie nach dem Verhältnis der für die einzelnen Wohnungen aufgewendeten Kosten aufzuteilen.

(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


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§ 559 b

Geltendmachung der Erhöhung, Wirkung der Erhöhungserklärung.

(1) Die Mieterhöhung nach § 559 ist dem Mieter in Textform zu erklären. Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr die Erhöhung auf Grund der entstandenen Kosten berechnet und entsprechend den Voraussetzungen der §§ 559 und 559a erläutert wird.

(2) Der Mieter schuldet die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach dem Zugang der Erklärung. Die Frist verlängert sich um sechs Monate, wenn der Vermieter dem Mieter die zu erwartende Erhöhung der Miete nicht nach § 554 Abs. 3 Satz 1 mitgeteilt hat oder wenn die tatsächliche Mieterhöhung mehr als 10 vom Hundert höher ist als die mitgeteilte.

(3) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


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§ 561

Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Mieterhöhung.

(1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558 oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhöhung nicht ein.

(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.


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